清仓光驱、VCD、U盘鼎好大厦正在“卖”什么？

昔日数码广场大楼

20年前，传言传闻，从北京师范大学毕业的景丰纯东曾经在数码广场大楼三层购下约3平方米的临街，总店为天猫影音、主要销售声卡和CD，他很快便把精力投向电子零件商务，开始做天猫线上京东。

数码广场大楼曾一度优于时代，成为海淀第七代创业团队的集散中心，但直到2019年启动改建之前，一直停留在电子零件大超市的1.0版本。

2019年，外资投资公司以13.4亿美元的单价全面收购了数码广场大楼。这笔上海迄今规模最小的地产投资全面并购案众所周知，被外界普遍评价为相当合算。做为海淀地区商吉龙德的典型样品和上海城中村中规模最小的工程项目众所周知，数码广场大楼已经开始被莫费特。

日前，数码广场大楼物业公司方上海鼎固数码广场实业有限公司对36氪则表示，继A座住宅在2020年10月末拉入市场后，数码广场大楼目前已经开始进行B座改建前期手续的按程序和拆毁工作，预计其住宅部份将在2024年中整体面市。此外，数码广场A、B座一层及地下一、二层将被改建为商业板块，或将在2024年营运运营。

腾冲上来鸟

2019年，瑞士云峰集团联合Lubersac控股、啟城投资与颢腾投资，完成对数码广场大楼的全面收购。随后数码广场电子零件大楼正式宣布撤除。红遍近20年，曾一度被诸多创业团队视为掘金场的海淀电子零件超市终究挥手说了再见。

同期，针对数码广场大楼主体建筑的改建也正式宣布开始。

数码广场工程项目方对36氪则表示，由于工程项目对投资收益有特别强调。因此改建采用了A、B座分开改建的形式，确保改建过程中工程项目剩余一座能有稳步不断的租金流入。比如，A座改建时期，B座旧有租客如创新工场、爱网易等，以及部份银座如肯德基、肯德基等均在稳步营运。而在B座进行改建时，A座已经入市一年有余，创新工场则由B座搬至改建后的A座。

无论物业公司方还是为其提供出租相关服务的世邦魏理仕，均对36氪则表示，如创新工场一样改建后仍旧承租的情况并不常见。这类升级换代改建本质上还是为了产业发展升级换代和腾冲上来鸟。旧有租客的承付能力和是否符合该地区现有产业发展特点，都是限制因素。世邦魏理仕华东区顾问及交易服务物业公司出租部负责人王一茜说。

也因数码广场大楼改建后做为丙级住宅出租，旧有租客更新插值，反而使得大楼在很大程度上逃过了教育行业危机带来的租客迁址。

改建后的【数码广场大楼】外墙

海淀原本的空置率是非常低的，在线教育行业收缩确实造成了空置率的提高，这类空置大部份是乙级住宅，带有一定的遗留装修，符合一些成长类和初创类科技企业的选址标准。上海鼎固数码广场实业有限公司副总经理于红对36氪则表示，而数码广场大楼在改建后则已经成为丙级住宅。

外资接手前，数码广场大楼曾在2012年尝试过升级换代改建：将6层以上的精品格子间加上隔断，改作办公楼。2018年，基金和前物业公司方开始谈全面收购，才逐渐清退大楼A座6层以下的超市租客，直至2019年初交易完成，1000多户租客的清退也基本完成。于红坦言，因为数码广场大楼A座没有散售，且大部份租客在2018年2月合同到期，因此租客清退相对顺利。

而数码广场大楼B座则部份散售，有400多户小物业公司。根据此前媒体报道，他们中的不少人都在数码广场待了十多年，见证了海淀多年来的变迁。换句话说，如果当年景丰纯东没有转型电商，而是花上一笔钱买下一个柜台，便没有今天的天猫。

如此数量庞大的小物业公司，在海淀地区的改建中，仅次于海淀e世界。据36氪此前了解，无论办公楼大宗交易还是更为广义的城中村工程项目中，针对散户小物业公司的回购都是难点。

关于小物业公司的问题，我们成立了专门的团队，去谈回购回租，现在基本已经回购完毕，剩下大概一二十户。我们的原则就是与小物业公司共同发展，让小物业公司能够得到相应的投资回报，我们的大楼改建也能正常进行。于红则表示，其与小物业公司的回租年限一般在10年以上。

目前，改建后的数码广场A座单个租客的出租面积有较大幅度的提高。以创新工场为例，其原本出租面积仅有3500平方米，搬入改建后的大楼后出租面积已经翻倍。王一茜则表示，海淀商务区科技类公司居多，这类公司更期望承租大平面做为办公场所。他们倾向于更高效工作，因此同等面积下，优先出租一层而不是两层。她说。

商吉龙德

数码广场大楼虽然已经做为住宅出租多年，但实际之前的物业公司方并未对大楼格局进行过根本性的改建。因此自2020年开始的新一轮改建，仍旧可以看作海淀地区商吉龙德的典型样品。

事实上，上海商吉龙德的实践可以追溯到2017年以前，从东长安街到望京，再到三里屯、十里堡，均有此类工程项目入市。仲量联行此前发布的报告显示，2010至2017年间，大型办公楼工程项目入市后，一年内的入驻率能够达到70%，而不少零售物业则在风云变幻中逐渐褪色，针对传统百货商场的商吉龙德工程项目也逐渐红遍。

正如数码广场大楼此前是电子零件大超市，这类超市内部是按照商业逻辑来设计，建筑的核心筒（建筑受力结构的核心部份）都在外围，而办公楼的受力结构普遍在建筑中心。数码广场大楼A座外围的核心筒对玻璃幕墙有遮挡，导致中间采光较差。

我们的目的是将数码广场打造成为丙级住宅的品质，其中一个设计手法就是在结构上打造出一个50米通高的采光中庭，达到玻璃幕墙和内部双面采光的效果。其则表示，采光和进深对工程项目品质影响极大。经历过改建，数码广场大楼A座已经成为海淀西区唯一拿到WELL和LEED双认证的住宅工程项目。

改建后的中庭

而B座径深虽然相对合理，但为了进一步照顾采光及与A座做统筹，工程项目方也在B座做出两个小中庭。将来A、B座要做连通，它（B座）的核心筒是在中央，比较符合住宅形态，所以我们只会在南侧做两个小中庭，与A座进行风格统一。

采光和径深，是大多数商吉龙德工程项目方都会遇到的问题，但经过多年的实践，其难点已不在技术层面。据36氪此前了解，对于工程项目方来说，拆毁中庭实际上会使得可出租面积减少，影响物业公司方的投资收益入。上海有商吉龙德工程项目，掏空的中庭面积甚至达到其总面积的五分众所周知，工程项目方算利润账较为困难。

压力之下，不少工程项目方开始想到补面积，例如外墙的阳台、未被使用的顶层等等，但这类增补在按程序层面却未必都能够通过。于红提及，改建工程项目增补面积的问题必须在改建之初就关注到，从第一版设计时，数码广场方面就要求测绘公司介入，做平衡面积的工作，这样在后续的审批流程中才能比较顺利，且不需要走到特殊审批的流程。如果一开始没有注意到这个问题，等到快要竣工或者办产权的阶段才发现面积差太大，那就很难去做平衡了。

采光和径深虽然是商吉龙德工程项目普遍面临的问题，但工程项目方选择的解决方式却不尽相同，需要考虑到商吉龙德工程项目所处的地区、面对的客群等多种因素。王一茜则表示，位于海淀地区的数码广场大楼在改建设计时在中低区打造一个阳光中庭，一方面可以改善旧有商业平面工程项目的采光问题，同时在平面形成环形走廊，可以增强入驻企业员工之间的沟通效率。

而位于三里屯地区的盈科中心则是另一个商吉龙德的典型案例。据悉，盈科中心于2017年入市，是上海的首个成功改建为丙级住宅的商吉龙德工程项目。它没有从中心掏出中庭，而是尝试纵切，使工程项目获得更大采光。有长期关注商吉龙德的业内人士对36氪则表示，盈科中心在三里屯，面对的客户更像是零售和办公相结合的企业，比如安利纽崔莱、雷克萨斯、奔驰等等，形式上更像是一个小独栋。

但也有业内人士对36氪则表示，也正因为其产品更像小独栋，面积较为固定，相对来讲灵活性较弱。而上海的住宅市场需求变化相当快，从灵活度的层面来说，盈科大楼工程项目方或将在此后的运营中遇到一定的挑战。

化整为零

除住宅外，数码广场大楼A、B座的一层、地下一层、地下二层将被整体改建为商业工程项目，做为海淀西区唯一的TOD工程项目，其拥有天然的交通优势，能够连通4号线和10号线。工程项目方介绍，仅保留三层商业，有工程项目整体盈利目标的考量。同时，商业部份本就规划为住宅配套，没有面积拓展的需求。

据悉，数码广场商业部份建筑面积4.2万平方米，但因为其主要在地下，受大楼机房、电梯等占位的影响，实际可出租面积仅为1.8万平方米。如此小的商业规模，无论对于持有方、改建方还是运营方来说都是不小的挑战。

2021年5月正式宣布开业的西单更新场，便是上海非常典型的小规模商业改建工程项目，其前身为西单文化广场和地下地段商业格子铺77街，工程项目实际可出租面积近6000平方米，改建总成本却高达6亿元，工程项目投资收益对入驻品牌调性、换租频率等精细化运营环节的依赖程度很高。

目前，数码广场内将入驻的商业品牌还未对外透露，于红告诉36氪，因工程项目可出租面积较小，空间设计方面需更花心思。机房等基础设施占位不仅对可出租面积有较大影响，而且会影响客流动线，在店铺铺排上设计难度很大。此外，海淀西区拥有上海第一座地下环廊，数码广场大楼一端连接地铁，另一端则连接着地下环廊。因此，设计方在工程项目中规划一个24小时的连通通道，为将来海淀核心区地下连通预留好条件。

据悉，海淀西区的地下环廊可通往主干道和各个大楼，设计初衷是缓解地面交通压力，但多年来使用效率始终较低。公开信息显示2022年7月末，海淀区人民政府已经开始针对海淀西区的地下环廊出入口改建工程项目进行施工招标。

目前，数码广场商业部份的设计已经完成，实际临街数量将近200个。为了提升坪效，工程项目方努力尝试尽可能小的店铺划分，同时尽量将店铺设置在主街上。工程项目方预估的零售比例约35%、餐饮业态30%、生活方式业态16%、科技体验业态13%、休闲娱乐业态2%，另有4%为其他业态预留。

海淀西区这边的商业，从南往北越来越萧条。于红则表示。海淀西区，东临海淀大街，西接苏州街，北起北四环路，南至海淀南路，地区整体接近正方形。以食宝街为分界，南侧有新中关购物中心和领展购物广场（原名欧美汇），数码广场大楼则位于其北侧，中、大型商业配套几乎没有。

我们也想借着这个工程项目，把清华、北大的学生做为目标客群吸引过来。数码广场大楼与北大、清华两所顶尖高校仅隔一条四环路。除毗邻顶尖高校的先天优势外，海淀西区的目标客群同样包括商务精英及高净值家庭。

目前数码广场大楼A座已有商业入驻

商务餐饮是海淀非常稀缺的。于红则表示。2009年海淀区人民政府发布《关于加快推进海淀西区业态调整的通告》，明确提出不鼓励电子零件超市、商场（店）、购物中心、餐饮等业态在该地区内发展，为发展高端产业发展腾出空间。此后多年间，海淀西区对商业的新增始终非常审慎。

不止一位地产投资投资人对36氪透露，海淀科技公司多，人员密度大，上班族的吃饭问题一直比较严峻。食宝街的引入，虽然使得这个问题得到了一定程度的缓解，但街内多档口，没有桌椅，溢出的餐饮需求实际无法被完全满足。数码广场大楼方面也据此将商场一层基本都规划为餐饮业态。

2022年3月，食宝街传出撤除消息。有知情人士则表示，光大安石从光耀东方手中接下食宝街后，已经开始酝酿新一轮的改建。目前食宝街二期已经关闭，一期也已经开始逐渐清理中，改建正处在按程序阶段。食宝街的撤除，或许将为海淀地区的吃饭难问题带来更大的挑战。数码广场方面对36氪则表示，数码广场大楼包括餐饮在内的商业板块或将在明、后年入市。

海淀地区常年面临的吃饭问题，加之疫情影响，使得政府方面对海淀西区商业的态度柔和了不少。无论数码广场大楼物业公司方还是其他业内人士均对36氪则表示，目前海淀西区商业更多以市场主导，政府方面更多把控的是地下空间的备案，对工程项目本身的合理商业配比并不存在通过审批限制的情况。

数码广场大楼之后，海淀地区的住宅大宗交易时有发生，每每成为市场中的热点交易。2021年12月，普洛斯全面收购海淀盈都大楼D座；2021年3月，中国金茂、首开股份、高和资本联手全面收购启迪科技大楼D座；2021年5月，安狮资本接盘远洋资本旗下的钻石大楼。这也是远洋资本城中村基金旗下首个实现退出的工程项目。海淀多旧楼，交易后往往伴随着改建，也是在一次次点对点的改建中，押注着几代人创业梦想的海淀正重新适应、理解着新的时代。

作者 ｜ 詹方歌